Cobrança de taxas do QuintoAndar é alvo de disputa judicialFoto: Canva/ND Mais
Uma ação movida pelo MP-RJ (Ministério Público do Rio de Janeiro) contra o QuintoAndar pode provocar mudanças no mercado de locação de imóveis em todo o país. Iniciado em 2022, o processo questiona a legalidade de taxas cobradas pela plataforma de intermediação imobiliária diretamente dos inquilinos. A prática, segundo o órgão, contraria a Lei do Inquilinato e o Código de Defesa do Consumidor.
A disputa já acumula decisões favoráveis aos dois lados. Em primeira instância, a Justiça proibiu as cobranças e determinou a devolução em dobro dos valores pagos pelos consumidores. Depois, o TJ-RJ (Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro) suspendeu os efeitos da sentença até o julgamento definitivo dos recursos.
O que está em discussão sobre cobrança de taxas do QuintoAndar
No centro da discussão estão a taxa de serviço, equivalente a 2,2% do aluguel mensal, e a chamada taxa de reserva, cobrada durante a análise da documentação do interessado no imóvel. Para o Ministério Público, os custos de administração e intermediação devem ser suportados pelo proprietário do imóvel. Já o QuintoAndar sustenta que os serviços oferecidos aos locatários justificam uma cobrança específica e compatível com o modelo digital da empresa.
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“A empresa tem confiança de que seus serviços cumprem integralmente a legislação brasileira e seguirá lutando para viabilizar a inovação no mercado, a fim de garantir o direito dos seus clientes e o avanço do empreendedorismo tecnológico no Brasil”, disse a plataforma ao ND Mais (leia abaixo a nota na íntegra).
A ação civil pública foi proposta pelo MP-RJ e tramita na 5ª Vara Empresarial da Comarca da Capital. Na sentença de mérito proferida em abril de 2024, a Justiça determinou a suspensão das cobranças, a devolução em dobro dos valores pagos pelos consumidores, além da aplicação de danos morais coletivos de R$ 200 mil. No entanto, a decisão foi posteriormente suspensa pelo TJ-RJ, permitindo que as cobranças continuassem enquanto os recursos são analisados.
A expectativa em torno do desfecho do caso vai além do QuintoAndar. Especialistas ouvidos pelo ND Mais avaliam que a decisão poderá servir de parâmetro para definir os limites das cobranças feitas por plataformas digitais e imobiliárias em todo o Brasil.
QuintoAndar argumenta que os serviços justificam uma cobrança específica Foto: QuintoAndar/Divulgação/ND Mais
O que dizem os especialistas sobre a legalidade das cobranças
Para o advogado Kevin de Sousa, especialista em Direito do Consumidor e Direito Imobiliário e membro do IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário), o principal argumento do Ministério Público encontra respaldo direto na legislação.
“A Lei do Inquilinato estabelece de forma categórica em seu artigo 22 que a obrigação de pagar as taxas de administração imobiliária e de intermediação recai exclusivamente sobre o locador. O dono do imóvel contrata o serviço para alugar o seu bem, logo, ele deve arcar com esse custo”, afirma. Segundo ele, o Ministério Público entende que a criação de uma taxa específica para o inquilino altera uma lógica prevista em lei.
Sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, Kevin diz que a discussão também envolve a possibilidade de cobrança abusiva e até mesmo prática semelhante à venda casada.
“O locatário não possui a opção de alugar o imóvel sem pagar essa taxa, que é imposta compulsoriamente em um contrato de adesão”, pontua. “É como exigir que o cliente pague a conta de luz do supermercado apenas pelo privilégio de poder entrar e escolher os produtos da prateleira”, compara.
Já o advogado Pedro Henrique Cordeiro Machado, do escritório Alceu Machado Sperb & Bonat Cordeiro, avalia que o Ministério Público tem razão no diagnóstico, mas que o fundamento mais sólido está na Lei do Inquilinato, não na hipótese de venda casada.
“Quando o consumidor escolhe utilizar uma plataforma digital como o QuintoAndar, ele está aderindo voluntariamente a um modelo de serviço. Não há imposição de produto estranho à relação, mas sim uma escolha prévia pela plataforma, que já traz consigo esse conjunto de funcionalidades. O problema não é a existência da taxa em si, mas o fato de que ela remunera algo que a lei já atribui como custo do locador”, diz.
O que muda se a Justiça der razão ao Ministério Público
Caso o entendimento da primeira instância seja mantido, Kevin de Sousa avalia que as plataformas digitais terão de rever parte importante de seus modelos de negócio. Para ele, a principal consequência seria a perda de uma fonte relevante de receita atualmente obtida diretamente dos inquilinos.
“O impacto imediato é uma asfixia na linha de receita secundária dessas plataformas. Se a cobrança for declarada ilegal em caráter definitivo, essas empresas terão que internalizar o custo da infraestrutura tecnológica ou repassá-lo integralmente ao proprietário”, afirma.
Na avaliação do especialista, isso pode tornar mais difícil a estratégia de atrair proprietários oferecendo taxas reduzidas de administração enquanto parte dos custos é absorvida pelos locatários. “A inovação tecnológica e o formato de startup não funcionam como um escudo mágico que isenta a empresa de respeitar a legislação de proteção ao consumidor”, acrescenta.
Decisão pode provocar mudanças no mercado de locação de imóveis em todo o paísFoto: QuintoAndar/Divulgação/ND Mais
O advogado Pedro Henrique complementa que outras plataformas do setor utilizam estruturas de cobrança semelhantes. “Uma confirmação pelo TJRJ vai inevitavelmente estimular novos processos, investigações de Procons e ações civis públicas em outros estados”, diz.
“O que está em jogo aqui não é a digitalização do mercado imobiliário — esse caminho não tem volta. O que está sendo discutido é se as proptechs podem criar fontes de receita que na prática transferem ao inquilino custos que a legislação brasileira claramente atribui ao locador. A resposta que a jurisprudência der a essa pergunta vai definir os limites do modelo de negócios de todo o setor”, destaca.
Decisão favorável ao QuintoAndar pode abrir precedente
Por outro lado, se o entendimento favorável à plataforma prevalecer, o mercado imobiliário poderá assistir ao surgimento de cobranças semelhantes em outras empresas.
Para Kevin, uma validação judicial da tese defendida pelo QuintoAndar pode incentivar imobiliárias a criarem novas taxas direcionadas aos inquilinos. “Veremos o surgimento de taxas de conveniência, taxas de análise digital ou nomenclaturas criativas criadas apenas para inflar o custo inicial da locação”, avalia.
Segundo ele, isso poderia aumentar o custo de entrada para quem busca um imóvel para alugar. “O inquilino passará a pagar não apenas o aluguel, o condomínio e as garantias, mas também bancará abertamente o custo operacional da própria imobiliária. Isso encarece o acesso à moradia e cria uma barreira invisível e permanente”, afirma.
Os desafios para a devolução em dobro
Outro ponto de atenção é a determinação de devolução em dobro dos valores eventualmente cobrados de forma irregular. A medida tem potencial para gerar um impacto financeiro significativo, considerando o alcance nacional da plataforma e o volume de contratos feitos ao longo dos últimos anos.
De acordo com Kevin de Sousa, a legislação exige que a empresa demonstre ter cometido um “engano justificável” para escapar desse tipo de penalidade. “O artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor determina essa penalidade quando a empresa cobra um valor indevido e não consegue comprovar que houve um engano justificável”, explica.
Pedro Henrique destaca desafios práticos para a restituição dos valores, como o operacional, já que implica a identificação de todos os contratos afetados, os valores pagos e os consumidores com direito à restituição. “Em uma plataforma com o volume de transações do QuintoAndar, isso é um trabalho enorme de liquidação individual”, ressalta.
Impactos para proprietários, inquilinos e imobiliárias
Segundo Kevin de Sousa, a tendência é que as despesas atualmente cobradas dos inquilinos sejam transferidas para os proprietários, que podem repassar parte desse valor ao preço final do aluguel. “A regra geral da economia é que o custo nunca desaparece, ele apenas muda de endereço”, afirma.
Especialistas avaliam impactos da decisão para proprietários, inquilinos e imobiliáriasFoto: Freepik/ND Mais
Ainda assim, o especialista considera que a mudança poderia trazer mais transparência para o mercado. “O inquilino saberá exatamente quanto custa morar no imóvel logo de cara e poderá comparar os preços entre a plataforma e uma imobiliária de bairro, sem surpresas ocultas na hora de assinar o contrato”, diz. Na avaliação de Kevin, as imobiliárias tradicionais também poderiam ganhar competitividade caso a decisão limite a cobrança de taxas extras aos locatários.
O advogado Pedro Henrique também destaca que o efeito mais duradouro será positivo: “mais transparência nas relações de consumo e limites mais claros para o que as proptechs podem ou não podem cobrar. Inovação tecnológica e proteção do consumidor não são objetivos incompatíveis — e esse julgamento pode ajudar a mostrar como equilibrá-los.”
O mérito definitivo da ação ainda depende da análise dos recursos pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. O desfecho do caso tende a influenciar a forma como proprietários, inquilinos e empresas dividem os custos da locação nos próximos anos. Seja para restringir a criação de novas taxas ou para validar modelos de cobrança adotados pelas proptechs, a decisão do TJ-RJ tem potencial para se tornar uma referência nacional para o setor.
Leia a nota do QuintoAndar:
“O QuintoAndar não comenta detalhes de processos judiciais em andamento. A empresa reforça, no entanto, que a discussão vai além de sua operação, tocando em pontos cruciais para todo o ecossistema digital do país, como a liberdade econômica e o custo da inovação. Pesquisa Datafolha mostra que 3 em cada 4 brasileiros que moram ou pretendem morar de aluguel estão dispostos a pagar uma taxa para ter acesso a facilidades digitais durante a jornada de locação. As plataformas online – sejam elas do setor de moradia e habitação, sejam de mercados como transporte, delivery de comida ou e-commerce – existem para agilizar e desburocratizar processos e cobram taxas para poder prestar seus serviços com segurança e conveniência e investir em mais tecnologia. O QuintoAndar injetou mais de R$ 10 bilhões na economia de 2021 a 2024 e gerou mais de 100 mil empregos diretos e indiretos no período. Colocar barreiras para o avanço dessa tecnologia é ameaçar diretamente esse impacto econômico e social. A empresa tem confiança de que seus serviços cumprem integralmente a legislação brasileira e seguirá lutando para viabilizar a inovação no mercado, a fim de garantir o direito dos seus clientes e o avanço do empreendedorismo tecnológico no Brasil.”
